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      2018
      12-29
      今年(nian)土(tu)地市场降(jiang)温明(ming)显(xian) 明(ming)年(nian)房(fang)企拿地(di)将趋理性(xing)
      发布者:澳门国际游戏网址     浏览次数:3338

       今年以来,房地产(chan)市(shi)场降温(wen)态势(shi)也在土地(di)市(shi)场引发(fa)连(lian)锁(suo)反应(ying)。虽然供(gong)应的持续(xu)增加带(dai)动(dong)了市场整(zheng)体成交(jiao)量以及成交价(jia)格的(de)上涨(zhang),但土地市(shi)场(chang)溢价(jia)率(lv)的降(jiang)低(di)以(yi)及土地(di)流(liu)拍(pai)数(shu)量(liang)的(de)增多,无不(bu)显示(shi)出土地(di)市(shi)场凉意十(shi)足。

        中(zhong)原(yuan)地产研究(jiu)中心(xin)的(de)统(tong)计(ji)数据(ju)显示,截至2018年12月26日,全国50个(ge)大(da)城市(shi)合计(ji)卖(mai)地(di)金额(e)为3.616万亿元,其中,热点城(cheng)市(shi)卖地金(jin)额涨(zhang)幅明(ming)显(xian)放(fang)缓(huan);从(cong)土(tu)地溢价(jia)情(qing)况(kuang)来(lai)看,热(re)点(dian)城(cheng)市溢(yi)价(jia)率基本(ben)在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外,土(tu)地(di)流拍(pai)数(shu)量(liang)再(zai)创(chuang)新高。仅以一线、二线城市为例,截至目前,一线、二(er)线城市住宅土地(di)年(nian)内(nei)流标369宗,是近6年来最高水平,同比上涨156%。

        “土(tu)地(di)市(shi)场溢价率走低叠加流(liu)拍数(shu)量增(zeng)多(duo),是(shi)市场降(jiang)温的(de)直接体(ti)现。”昨日,58安居(ju)客房产研究院(yuan)首(shou)席分析(xi)师张波在(zai)接(jie)受《证券日报》记者采(cai)访(fang)时表(biao)示(shi),究其原因,这(zhe)主要(yao)是(shi)受三大(da)因(yin)素共同作用。

        具体来看,一是(shi)基于对(dui)未(wei)来(lai)房价(jia)预期的(de)判(pan)断(duan)。今年8月份,住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求,并(bing)且(qie)此(ci)前还(huan)明确提出要“坚决遏制房(fang)价(jia)上(shang)涨(zhang)”,受此影响,房(fang)企对未来(lai)市(shi)场预(yu)期表(biao)现得(de)较为(wei)悲(bei)观,在此情绪主导(dao)之下(xia),土地(di)市场(chang)趋冷属(shu)于预料(liao)之中。二(er)是(shi)受(shou)限(xian)价(jia)政策影响,导(dao)致部分(fen)城(cheng)市出现(xian)新(xin)房、二(er)手房价(jia)格(ge)倒挂现(xian)象(xiang),这在一(yi)定(ding)程度上直(zhi)接影响(xiang)到土地溢(yi)价率,甚至(zhi)导(dao)致(zhi)土(tu)地(di)流拍现象不(bu)断(duan)发生。三(san)是(shi)开(kai)发商(shang)资金(jin)成(cheng)本(ben)压力(li)大。2019年房企(qi)面(mian)临的(de)最大(da)压(ya)力依然是融(rong)资难(nan)问(wen)题(ti),虽(sui)然(ran)年内(nei)央行多(duo)次(ci)宣(xuan)布(bu)定(ding)向(xiang)降(jiang)准,但(dan)由(you)于监(jian)管(guan)层对(dui)于进(jin)入楼(lou)市(shi)的(de)资金(jin)进(jin)行(xing)严(yan)格监(jian)管,因此,在(zai)拿(na)地方面(mian)就会显(xian)得(de)捉(zhuo)襟见肘(zhou)。

        中国银行(xing)国(guo)际(ji)金(jin)融研(yan)究(jiu)所研(yan)究员(yuan)李赫(he)认(ren)为(wei),造成(cheng)土地(di)溢价率走低的(de)原因(yin),除(chu)了(liao)受(shou)限(xian)价政策(ce)影响外(wai),各地(di)配建的保(bao)障性住(zhu)房(fang)、竞(jing)拍(pai)自持面积等限制性(xing)政(zheng)策(ce),也是造(zao)成(cheng)市场(chang)迅速(su)降温的原(yuan)因(yin)。从(cong)土地(di)市(shi)场(chang)流拍(pai)数(shu)量(liang)来(lai)看(kan),除了政策、预期、资金链等方(fang)面(mian)影(ying)响外,现(xian)阶(jie)段(duan)拍卖地块附带(dai)条件(jian)过多、优(you)质地块较(jiao)为稀(xi)缺,也(ye)是(shi)造成(cheng)流(liu)拍数(shu)量(liang)增长(chang)的因素之一。

        仅以12月24日(ri)北(bei)京(jing)底价(jia)成交的一宗怀柔地块为(wei)例。据悉,该地块(kuai)为怀柔区庙(miao)城HR00-0014-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、S4社(she)会停(ting)车场用地、A33基础教育用地、U22环卫设施用地。从(cong)上(shang)述介(jie)绍中(zhong)不(bu)难看出(chu),该地块不(bu)仅(jin)属(shu)性相(xiang)对复杂(za),包括大量(liang)的商(shang)业用(yong)地(di),从地(di)理(li)位(wei)置来(lai)看,更(geng)是(shi)处于(yu)北(bei)京的(de)远郊(jiao)区(qu),因此,房(fang)企竞(jing)拍积极(ji)性(xing)较低(di)。

        虽(sui)然土地(di)流拍数量(liang)明(ming)显增多,但从(cong)供应(ying)角(jiao)度(du)来(lai)看,数量也(ye)同(tong)步上(shang)升(sheng)。

        中(zhong)原地(di)产(chan)研究中(zhong)心的数据显(xian)示,今年以来,各(ge)城市土(tu)地(di)供(gong)应数(shu)量明(ming)显(xian)增多,尤以一线城(cheng)市最(zui)为(wei)亮(liang)眼。具体来看,11月(yue)份四个(ge)一(yi)线城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)供(gong)应(ying)数(shu)量(liang)为87宗,而12月份以来截至27日,四个(ge)一线(xian)城市土地供(gong)应累(lei)计(ji)达(da)到59宗。从(cong)全(quan)年情(qing)况(kuang)来(lai)看,一线城市土(tu)地供(gong)应数(shu)量(liang)累(lei)计达到677宗。

        合硕机构首席(xi)分析(xi)师(shi)郭(guo)毅在接(jie)受《证券日报》记者(zhe)采(cai)访(fang)时(shi)表(biao)示(shi),从(cong)目前(qian)情况(kuang)来(lai)看(kan),一线、二(er)线(xian)城市及部分(fen)经济较为发(fa)达(da)的三(san)线(xian)城(cheng)市基本面相对保持(chi)稳健(jian),无论(lun)是(shi)从土(tu)地(di)出让数量(liang)还(huan)是房(fang)价(jia),有望在(zai)企(qi)稳之后于(yu)明年(nian)出(chu)现小幅(fu)上涨,预计明年三线、四(si)线城市(shi)的房地(di)产(chan)市场(chang)增量需(xu)求将有所减(jian)少,房(fang)价(jia)难(nan)以维持此前的(de)增速,土地出(chu)让规(gui)模也(ye)将相(xiang)应收(shou)缩。

        “总的来看,明年(nian)土地(di)市场(chang)将继续呈现(xian)分(fen)化局面(mian)。”郭毅分析称,一些调控(kong)政策有(you)所(suo)放(fang)松(song)、同时经(jing)济层面有(you)相应的产业支(zhi)撑(cheng)、能(neng)够(gou)对(dui)外来(lai)人(ren)口形成(cheng)吸聚效(xiao)应或(huo)积(ji)极采(cai)取(qu)人(ren)口(kou)引进(jin)措(cuo)施(shi)的城市,将会成(cheng)为(wei)未(wei)来房企重点布局的城(cheng)市(shi);而产业薄弱,楼市库存高企、去化缓慢,地方(fang)政(zheng)府(fu)也未(wei)能(neng)拿(na)出有(you)力手(shou)段(duan)提振(zhen)楼(lou)市(shi)的城(cheng)市(shi),土(tu)地市场将延(yan)续冷(leng)清(qing)局(ju)面(mian)。

        李赫表示,从2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍,可以(yi)看出(chu)土(tu)地(di)市场经(jing)历了(liao)一(yi)波(bo)从高(gao)峰(feng)到低(di)谷(gu)的(de)周(zhou)期(qi),预计(ji)在房(fang)地产市(shi)场“三稳”的背景下,2019年(nian)土(tu)地(di)市(shi)场(chang)将(jiang)进(jin)一步回归理性。

        张波对(dui)记者(zhe)表(biao)示(shi),由于目前“去库存”接近尾声,预计2019年房企在三线、四(si)线(xian)城(cheng)市(shi)拿(na)地(di)会(hui)变(bian)得更为谨(jin)慎且(qie)理(li)性,同时,房(fang)企在(zai)拿(na)地(di)策(ce)略(lue)上或更重视城市(shi)群(qun)的(de)进(jin)入战(zhan)略。(来源:证券日报)


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